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聂梅生房地产商资金紧张得以缓解-【资讯】

发布时间:2021-07-16 03:41:55 阅读: 来源:颚式破碎机厂家

全国工商联房地产商会会长聂梅生8日接受中国证券报记者专访时表示,目前房地产调整尚未结束,受前期政策利好、降价以及去年的量能释放影响,房地产商的资金链得以缓解。

中国证券报:今年上半年房地产销售情况出现反弹,是否意味着房地产调整已经结束?

聂梅生:房地产的调整还没有结束,当前的波动仍处于调整期。从短期看,房地产开发投资增长缓慢,1至5月份同比增速分别为1.0%,1.0%,4.1%,4.9%,6.8%(同期固定资产投资增速达到30%以上);从长期看,我国近5年来房地产投资的增幅均在20%以上,今年下半年有望接近这一数字。

近三年来,CPI和房价波动趋势一致,5月底的数据显示,房价和CPI各自的同比增幅都仍然是负值,预计下半年这两项指标都会由负转正,并且继续互相关联。

以上说明房地产的调整进入波动阶段,稳定尚需观察。

中国证券报:去年底开始房地产企业出现资金链紧张的局面,按目前的市场表现是否意味着已经解决了资金链紧张的问题?

聂梅生:去年底开发商的资金链空前紧张,根据我们的计算,缺口起码在5000亿元以上。如果5000亿元补不上,如果没有年初的“小阳春”,资金链断裂绝对不是危言耸听。

房产交易回暖,房价跌幅收窄,资金回笼迅速,这是当前房地产市场的特点。5月份的数据显示房价同比仍然处于负值,但环比在上升。1-5月份全国商品房销售面积超过2.4亿平方米,同比增长25%。销售额是1.13万亿元,同比去年提高了45%,预计今年的销售额有望达到3万亿元。

就开发企业的资金来讲,定金和预售款增长了17.2%,个贷部分增加了近2000亿元,增长了39.8%。我认为,这里面自筹资金的增长和银行贷款的增长低于预售款和个贷的增幅。由此看来,开发商资金链紧张已全面缓解。

中国证券报:造成当前房地产市场强势反弹的主要因素有哪些?去年底以来出台的一系列房地产新政对此是否发挥了主导性作用?

聂梅生:原因主要是降价、政策出台和量能释放。

政策层面上,去年10月底以后出台的新政主要是全面启动自住性的需求,放松银行的个贷,同时加大保障性住房建设,银行对开发商贷款力度加大。

今年5月份,普通商品房项目投资的自有资本金比例从35%下调到20%,这是13年来首次下调。出台这一措施主要原因是房地产开发速度缓慢。1—4月份开发企业完成土地购置面积7000万平方米,同比下降了28.6%,有40%的城市土地价格下降,房屋新开工面积下降4.6%。不买地不开工,新开工面积也下降。现在政府投资上去了,但是房地产商投资缓慢,如果大家都不买地和不开工,未来将造成房地产供不应求,届时房价上涨是可以预期的。

此外,为了抑制投资炒房卷土重来,政府的弹药库是有弹药的,例如出台物业税。

总结政策的走向,是从需求面到供给面释放,从低端需求到中高端释放,从购房人拉动到开发商拉动释放。有人说,真正的政府救市要看是不是在对开发商的资金和贷款放松,这个新的时间节点已经来到了。从消费拉动到投资拉动都对GDP“保八”很重要,我认为今年经济“保八”,恐怕更多的要依靠投资拉动。

中国证券报:充裕的流动性解决了资金问题,开发商拿地的热情在高涨,频频出现地王,您怎么看待这个现象?

聂梅生:全球经济2010年将要复苏,房地产在不同国家地区回暖的速度会有数十倍的不同,中国城市和地区间回暖的速度也将有巨大的差异,现在个别城市、地段出现地王,并不能说明全国性的地价上涨,但是如果不能控制好土地的供应量,造成供不应求,就会推动1年后的房价上涨。

拿地要考虑可支付能力,相对来说,企业现在的可支付能力最强,房地产自身已回笼了一万亿元左右,再加上上半年银行贷出了6万亿,政府4万亿投资也安排了,股市流通量节节攀高,这些资金中有相当比例会进入房地产,致使企业有资金先行购置土地。

此外,奥巴马政府大量的印钞带来美元贬值的影响会蔓延全球,各国政府救市注入大量资金使流动性增大,造成通胀预期出现,为了应对通胀大家会不约而同地选择不动产保值。

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